Serviços / Locação
Laudo técnico do valor locatício de mercado para ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/91), revisional (art. 19) ou negociação direta entre as partes.
Quando se aplica
Ação renovatória, Locatário comercial pleiteia renovação compulsória do contrato com fixação de novo valor de aluguel.
Ação revisional, Reajuste judicial do aluguel após 3 anos do contrato vigente, quando o mercado divergiu significativamente.
Renegociação direta, Avaliação técnica para fundamentar negociação privada entre locador e locatário, evitando judicialização.
Sucessão patrimonial, Avaliação do fluxo locatício para fins de inventário, holding ou partilha de bens com imóveis alugados.
Escopo do laudo
Pesquisa locatícia regional
Coleta de amostras de aluguéis efetivamente praticados na microrregião e tipologia comparáveis.
Tratamento estatístico
Modelo inferencial para apurar o valor locatício de mercado com nível de fundamentação compatível.
Análise do ponto comercial
Em renovatória, avaliação do fundo de comércio, fluxo de pessoas e exclusividade do ponto.
Memorial e ART
Memorial de cálculo, ART e parecer fundamentado para uso judicial ou extrajudicial.
Processo
01
Análise do contrato vigente, prazo legal e finalidade (renovatória/revisional/negociação).
02
Visita técnica ao imóvel e ao ponto comercial, com registro de características que afetam o valor.
03
Pesquisa de aluguéis comparáveis, modelo estatístico, memorial e parecer.
04
Defesa em audiência, resposta a quesitos do assistente da contraparte e sustentação técnica.
Dúvidas frequentes
Não é vinculante, mas é prova técnica de alta autoridade. Laudos com método estatístico defensável raramente são desconsiderados, o juiz costuma adotar valor próximo ao apurado pelo perito.
Renovatória renova o contrato comercial vencido, fixando novo valor. Revisional reajusta o valor durante a vigência (após 3 anos) sem renovar prazo. As duas exigem avaliação técnica.
Em renovatória, sim. O ponto comercial valorizado pelo locatário não pode ser apropriado pelo locador, o laudo separa valor locatício do valor agregado pelo fundo de comércio.
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